Au Forum d'El Moudjahid : L’achèvement des constructions relève d’une préoccupation d’intérêt national

M. Naït Saâda Makhlouf, directeur de l’architecture et de l’urbanisme au ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, Mme Djelliout Mahdia, chargée d’études et de synthèses au cabinet du même ministère, M. Chelghoum Abdelkrim, professeur à l’USTHB et président du club sur les risques majeurs, M. Boudaoud Abdelhamid, président du collège des experts architectes, Maîtres Derrardja Abdelkrim et Abidallah Messaoud, notaires, représentant la Chambre nationale des notaires, M. Belahouane Rabah, vice-président de l’APC d’Alger-Centre, invités d’El Moudjahid

L’achèvement des construction est une question d’intérêt national. Ce sont en effet des millions de bâtisses inachevées qui enlaidissent l’environnement, provoquent des situations coûteuses parfois insolubles. Se greffent à ces situations, les constructions illicites, les problèmes du foncier, des constructions dans des zones à risques sur des lits d’oueds, des périmètres décrétés inaptes à la construction. Des spécialistes, experts et professionnels ont assuré un débat de qualité, hier, à El Moudjahid sur toute cette problématique.

La table ronde qui a eu lieu hier au Centre de presse d’El Moudjahid a été consacrée aux textes de loi et textes réglementaires portant sur les constructions inachevées, celles non conformes au permis de construire, celles aussi achevées sans permis, celles enfin non achevées sans permis. A cette table ronde sont intervenus d’éminents experts, spécialistes professionnels, représentants d’institutions publiques. M. Naït Saâda Makhlouf, directeur de l’architecture et de l’urbanisme au ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, Mme Djelliout Mahdia, chargée d’études et de synthèses dans le même département, le professeur Abdelkrim Chelghoum, professeur à l’USTHB, M. Abdelhamid Boudaoud, président du collège des experts architectes, Messieurs Derrardja Abdelkrim et Abidallah Messaoud, notaires, membres de la Chambre nationale des notaires, M. Balahouane Rabah, vice-président de l’APC d’Alger-Centre.

Des mesures concernant ce qui est antérieur

La première à intervenir, Mme Djelliout Mahdia, représentante du ministère de l’Habitat, relève que les textes en question sur la loi du 20 juillet 2008 et le décret exécutif du 6 mai 2009 concernent les constructions en cours d’achèvement et la mise en conformité de toutes les constructions qui sont antérieures à la promulgation de la loi. Le règlement ne concerne donc pas les constructions entreprises après la promulgation de la loi. Pour M. Naït Saâda Makhlouf, la préoccupation est d’intérêt public. Elle concerne le problème de l’amélioration du cadre de vie étant entendu que certaines constructions ne peuvent être régularisées. La promulgation de la loi invite au respect des textes. Il y a distinction à faire entre ce qui est régularisable de ce qui ne peut l’être.

Des dossiers techniques

Il s’agit du parachèvement des constructions. Cela nécessite la préparation de dossiers techniques la mise en place d’un dispositif attendu de tous. M. Abdelhamid Boudaoud reproche aux président d’APC de n’avoir rien fait pour faire connaître la loi. Il se pose lui-même la question de savoir si la mise en conformité se fait selon le cahier des charges où à partir de ce qui a été bâti. Avec la promulgation des textes, le président du collège des experts architectes estime que l’Etat a ouvert la voie, ce sont à présent les citoyens qui doivent prendre le relais, en présentant des dossiers aux fins de régularisation. M. Balahouane Rabah, vice-président de l’APC d’Alger-Centre, pose le problème en termes de partage des responsabilités, celui d’une nécessaire communication entre les pouvoirs publics et les élus. Le représentants de l’APC d’Alger-Centre a évoqué le bâtiment ancien ou le vieux bâti qui requiert une attention très grande.

Le respect des textes est impératif

Pour Maître Messaoud Abidallah, notaire, les textes doivent impérativement être respectés. Que celui qui contrevient aux lois puisse être sanctionné. Le dossier en question comporte, selon l’orateur, plusieurs paramètres. Ils sont d’ordre politiques, économique, social, culturel même. Maître Messaoud Abidallah note que c’est des relations entre tous les intervenants que peuvent surgir des solutions. Il en appelle donc à une concertation et un dialogue, intervenants-pouvoirs publics, thèmes repris par l’ensemble des participants. C’est notre responsabilité, conclura l’orateur.

Une loi qui présente des insuffisances

En intervenant, le professeur Abdelkrim Chelghoum, qui est aussi président du club sur les risques majeurs, notera que la loi en question a été à son adoption la bienvenue. Elle est arrivée cependant un peu tard, peut-on estimer, et elle incomplète à sa promulgation. L’orateur souligne que là où se trouve son site de travail, il y a de nombreuses constructions inachevées. C’est une réalité. Cette loi, pour le professeur Chelghoum, aurait dû reposer dès ses débuts sur une cartographie des risques. L’APC est le socle de toute l’architecture. Le président de l’APC est le premier magistrat, mais en réalité, les pouvoirs locaux reviennent aujourd’hui aux walis. Mais lorsque les choses vont mal, c’est au président d’APC que l’on impute la situation.

Une cartographie des risques doit être dressée

Pour le professeur Chelghoum, dans chaque APC, doit être dressée une cartographie des risques consultable par tous. Cela n’existe pas. On ne retrouve nulle part en effet les zones à risque, ce qui pourrait si ce cela existait éviter certaines catastrophes et autres tragédies. S’agissant de la loi sur les constructions inachevées, elle pourrait être complétée à condition de toujours se conformer aux normes. Evoquant la question des risques géologiques, l’orateur considère une région comme celle du Hamiz comme une zone où l’anarchie règne sans partage. C’est un terrain très dangereux, dit-il. Le séisme dans la wilaya de Boumerdès, s’est passé aux portes d’Alger en fait. Attention, dit--il, aux conséquences d’un séisme dans la capitale.

Des constructions bâties dans des lits d’oueds

Le Pr Chelghoum a évoqué le cas des constructions bâties sur des lits d’oueds, a parlé aussi de la catastrophe qui a touché Ghardaïa, il n’y a pas si longtemps, et de ce qui pouvait être évité si la situation avait été maîtrisée dans le passé. Il ne s’agit pas, souligne l’orateur, de se lancer dans des parachèvements parcellaires et attendre que la catastrophe frappe. Nous avons le devoir de tirer la sonnette d’alarme.
Pour le Pr Chelghoum, on ne peut construire sur n’importe quel terrain. Il faut impérativement exclure les agglomérations à haut risque. S’il y a des terrains à moindre risque, le ministère de l’Habitat jugera. Dans son intervention, M. Abdelhamid Boudaoud notera que les dispositions de la loi permettent aux walis autant qu’à leurs agents de visiter à tout moment une construction et comparer l’existant avec les réalités du terrain, le respect de la loi, la documentation technique.

Une large expérience des choses de l’urbanisme liée à la construction

Pour l’orateur, les directeurs d’urbanisme doivent avoir une large expérience. M. Boudaoud affirme que beaucoup de situations souffrent des méfaits de la bureaucratie. Pour M. Chelghoum, intervenant de nouveau, il faut que l’acte de bâtir soit érigé au rang de culture. Il cite des exemples pris de l’étranger où le lancement de projets par les pouvoirs publics doit se référer et se rattacher à un pilote. Il nous faut donc désigner M. “Parachèvement”, avec lequel tous les intervenants peuvent discuter.
Pour M. Balaouane Rabah, l’environnement n’est pas encourageant. Par ailleurs, le trouver demeure extrêmement important. Les procédures en matière de délivrance des différentes autorisations (permis de construire, etc.) sont très longues. La loi est venue pour opérer une certaine accélération. L’avis de la DUCH doit être approfondi notamment. Pour le représentant de l’APC d’Alger-Centre, le président de l’APC intervient en aval de tous les processus. Il n’a pas les attributions pour intervenir en amont. Au niveau de l’APC, nous travaillons avec tous, avec l’université de Bab-Ezzouar notamment. L’orateur en appelle à un travail collectif, c’est un appel du pied à tout le monde, dit-il.

Hommage à tous les spécialistes

M. Naït Saâda a voulu rendre hommage à tous les intervenants dans l’acte de bâtir. L’orateur lui aussi en appelle au respect de la réglementation. Il souligne que toute construction est soumise au respect des règles, permis de construire, etc. C’est l’architecte agréé et l’ingénieur en génie civil qui sont fondés à établir le permis de construire par exemple. L’orateur affirme que beaucoup se posent la question de savoir pourquoi ces constructions sont inachevées. Il défend le principe de la construction par tranches.

La prise en charge citoyenne est importante

Pour le représentant du ministère de l’Habitat, la prise en charge citoyenne dans le processus de régularisation initié par la loi est très important. Le citoyen doit cependant connaître les mécanismes pour mieux s’impliquer, d’où la nécessité d’une médiatisation des dispositions de la loi et des textes d’application. Qu’on puisse alors recenser tous les cas de dysfonctionnements sur le terrain et tenter d’apporter des réponses sur le terrain.
Le demandeur doit se conformer aux normes et les représentants des pouvoirs publics et autres intervenants, veiller au respect des droits des tiers La possibilité de recours contre tout abus est une nécessité. Dans le domaine de la construction, on se retrouve face à des situations paradoxales. Certains ont bâti sans être munis de titres du foncier, émanant des réserves fonciers et des services des domaines, certains par contre ont bâti sur le domaine public, celui de l’Etat.

Régulariser ce qui est régularisable

L’on doit régulariser ce qui est régularisable, affirme l’orateur. Le processus est technique et pas seulement administratif. Pour Mme Djelliout, représentante du ministère de l’Habitat, les textes prennent effet à la date de leur promulgation et leur publication au Journal Officiel.  Evoquant le processus de mise en conformité avec les textes, l’oratrice relève que le citoyen est libre d’aller vers la commune du lieu d’habitation et d’information de la construction pour opérer les démarches en vue de la régularisation de son dossier. Pour que ce travail de proximité atteigne ses objectifs, Mme Djelliout préconise un travail de sensibilisation auprès des citoyens.

Une loi apportant toutes les assurances

Cette loi est venue pour apporter toutes les réponses à la situation de non-achèvement des bâtisses. L’oratrice note que le foncier est à lui seul une problématique. Mme Djelliout affirme que les citoyens désireux de se mettre en conformité avec la loi sont nombreux. Elle aussi fait référence au certificat de conformité par tranches. La loi et ses textes d’application ont apporté toutes les réponses aux questions qui peuvent être posées, dit-elle, sur la conformité pour que l’opération se fasse dans les règles en vigueur dans l’urbanisme et la construction.

Solidaires avec l’action menée dans les APC

Nous sommes solidaires de toute l’action à mener par les APC. Des brigades communes administration-APC ont été érigées. Dans le débat, certains participants ont fait remarquer que s’agissant des constructions inachevées, cela est un phénomène national. Un nouveau phénomène même est apparu, celui des constructions illicites. il y a d’éternels chantiers, diront d’autres. Des représentants de la protection civile, participant au débat, ont relevé que l’institution n’est présente dans les commissions de recours, certains relèvent qu’une faible part des engagements est respectée. Selon les architectes présents au débat lors de la visite de conformité, on trouve souvent autre chose que ce qui figure dans le permis de construire. Selon M. Derardjia Abdellkrim, notaire, il ne faut pas que de nouveaux textes privent de droits déjà reconnus.

L’application des textes pose problème

C’est au niveau de l’application que les problèmes les plus cruciaux se posent. Pour certains architectes, aucun responsable local n’a le courage d’affronter les architectes. Avant d’entamer des études de poste, disent-ils, le ministère de l’Habitat et la DUCH organisent des études de poste, de l’occupation des sols. Il faut dans tous les cas une enquête foncière. Il faut impliquer dans les opérations le géomètre.

Entre géomètre et maçon, le choix est parfois vite fait

En Algérie, est-il noté, le géomètre est remplacé très souvent par le maçon. M. Naït Saâda, du ministère de l’Habitat dans ses réponses aux questions des participants, s’est déclaré satisfait que les enquêtes aient été confiées aux architectes. L’orateur affirme inviter tout le monde à adresser des requêtes quand cela est nécessaire. Il dit ne pas avoir le droit de juger du travail de spécialistes. S’il y a des faiblesses dans l’organisation du travail, il nous faudra les combler. Nous souhaitons que les techniciens sur le terrain contribuent au règlement des problèmes.

Des cabinets d’architectes capables de prendre en charge le problème

Pour M. Chelghoum, ce qui est frontal, c’est d’avoir des cabinets d’architectes en mesure de prendre en charge toute la problématique de l’acte de bâtir et des situations contentieuses qui surviennent, constructions illicites, non-achevées, non conformes au regard de ce que prévoient les engagements souscrits. Dans certains pays, relève le professeur Chelghoum, ce sont des centaines de personnes qui travaillent au sein de grands cabinets d’architectes (120 personnes dans un cabinet d’architecture niçois). Un seul architecte ne peut rien faire face à l’administration. Il faut des moyens conséquents. L’on doit s’organiser pour la constitution de cabinets pluridisciplinaires.

Il y a plus de projets en Algérie qu’en France

Le professeur Chelghoum note qu’il y a plus de projets en Algérie qu’en France, ce qui justifierait la constitution de grands cabinets d’architectes. En réponse au représentant de la protection civile qui reprochait à l’administration l’absence de représentants du corps dans les commissions de recours,  Mme Djelliout note qu’il peut être fait appel à toute personne qui peut apporter un éclairage particulier à la commission de recours. Les services de la protection civile y ont toute leur place. On est là pour apporter précisément tous les éclairages, dit-elle, pour sensibiliser aussi le citoyen, l’informer sur les démarches à suivre pour l’obtention des autorisations permettant d’entamer la construction, le permis d’urbanisme.

Internet au service de l’urbanisme

Concernant ces démarches, la représentante du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme les regroupe en certain nombre d’étapes : le retrait du formulaire qui peut s’effectuer sur internet et son dépôt auprès de la commune du lieu où se construit le bien. Pour attester de la mise en conformité, il faut présenter des documents écrits et graphiques. L’APC prend le relais pour faire constater l’arrêt des travaux. Un procès-verbal est dressé pour constater l’arrêt du chantier. Il y a l’instruction du dossier et avis motivé, dépôt du dossier auprès de la commission de daïra. Le représentant de l’Association de l’Union générale des entrepreneurs algériens (UGEA), M. Yahiaoui, regrette pour sa part que les associations patronales ne soient pas associées au travail. Certains intervenants ont soulevé le problème du financement, des aides de l’Etat qui sont détournées.

Une affaire de professionnels

Pour certains, la construction est une affaire de professionnels. Si cela était le cas, disent-ils, beaucoup d’erreurs pourraient être évitées. Le marasme vient de la pénurie des matériaux de construction (ciment notamment) et un prix prohibitif quand on le trouve, dit M. Yahiaoui, le travail au noir, la fiscalité. Quand le problème de la construction est pris en charge par les professionnels, le certificat de conformité perd tout son sens. Le certificat est fait par le constructeur lui-même. Il revient à l’administration d’opérer les vérifications nécessaires. C’est en tout cas, disent les professionnels, ce qui se passe ailleurs.
Intervenant dans le débat, Maître Messaoud Abdellah regrette les situations de dysfonctionnement, le non-respect des normes, la construction dans certains endroits contre-indiqués.

Les constructions sauvages

L’acte de propriété, dit-il, doit conditionner la délivrance du permis de construire. Le délai accordé pour la régularisation arrêté à cinq ans est jugé insuffisant. Selon M. Balahouane Rabah, représentant de l’APC d’Alger-Centre, les APC ne font que le constat, elles n’ont pas le pouvoir de contravention face à des situations contentieuses. M. Derrardjia Abdelkrim, notaire, le problème n’est pas dans la loi, mais dans l’application de celle-ci.

Un contentieux devenu lourd à régler

L’orateur regrette qu’on ait laissé ces situations contentieuses. On est placé aujourd’hui dans un scénario où l’on doit régulariser. Il y a des logements qui ont été construits pour le compte des EPLF sans que les résidents n’obtienne un titre de propriété. Il est nécessaire aujourd’hui de régulariser ce genre de situations. Il s’agit, selon les responsables, d’un dispositif de régularisation qui a été mis en place avec des services déconcentrés qui doivent recevoir l’appui nécessaire en moyens humains et matériels pour accompagner l’opération de régularisation.

De la construction dans les règles de l’art

Il faut faire de la construction dans les règles de l’art, relève l’intervenant. Tout le monde doit y contribuer. La régularisation est une décision d’assainissement, celui qui n’a pas le certificat de conformité n’est propriétaire de rien.
Sur les attributions de la commission de daïra, celle-ci a notamment le droit de régulariser les questions de terrain, donc relevant du foncier, confient les représentants du ministère de l’Habitat.
Le représentant de l’UGEA, M. Yahiaoui, soulève le problème du ravalement de façades, du ramassage des ordures qu’il faut, selon lui, régler dans la même ligne que l’achèvement des constructions.
A cette question, Mme Djelliout relève que des textes existent qui réglementent ces situations.
Le vieux bâti a disposé de fonds, 700.000 DA et 70.000 logements, selon M. Aït Saâda. Fichier national et esthétique du vieux bâti ont été également au centre des débats.
T. M. A.